DE ERPACHTPRAKTIJK IS COMPLEX

Er zijn (1) categorieën erfpacht, (2) verschillende termijnen bij erfpachtovereenkomsten, (3) diverse soorten onroerende zaken, die in erfpacht kunnen worden uitgegeven, (4) bepalende tijdstippen tijdens de erfpacht, (5) verschillende van toepassing zijnde voorwaarden en bepalingen en (6) vele invloeden op de erfpachtpraktijk. Zie ook: waarschuwing voor particulieren >>


1. categorieën erfpacht

Een onderscheid bij verschillende categorieën erfpacht is van belang vanwege de diverse achtergronden bij het ontstaan van de erfpacht en de bedoelingen, die de bloot eigenaren hadden. Het gaat om:

  • stedelijke (gemeentelijke) erfpacht
  • industriële erfpacht
  • landelijke erfpacht
  • agrarische erfpacht
  • particuliere erfpacht
  • financieringserfpacht

2. erfpachttermijnen

Een verschil in duur van de erfpacht leidt tot een verschil in waarde van de erfpachtzaak:

  • tijdelijke erfpacht (erfpacht voor een bepaalde tijd)
  • voordurende erfpacht (erfpacht met elkaar steeds opvolgende tijdvakken)
  • eeuwigdurende erfpacht (erfpacht voor altijd)

3. soorten onroerende zaken

Vaak lees je ‘erfpacht is een huis op grond van een ander’. Onzin. In erfpacht kunnen worden uitgegeven:

  • grond
  • grond met opstallen (vaak worden opstallen eerst verkocht aan de erfpachter)
  • water
  • appartementsrechten
  • erfpacht kan in ondererfpacht worden uitgegeven

4. bepalende tijdstippen

Bepalende momenten bij erfpacht zijn:

  • de eerste uitgifte
  • de heruitgifte
  • verlenging van een tijdvak
  • aan- en verkoop van de erfpacht van de ene erfpachter aan een andere erfpachter
  • bij einde erfpacht: de opstalvergoeding

5. voorwaarden en bepalingen

Erfpacht wordt bepaald door de bedoeling van partijen, de Wet en de inhoud van de vestigingsovereenkomst. Daarbij kan sprake zijn van:

  • bijzondere voorwaarden en bepalingen in de vestigingsovereenkomst
  • aanvullend: algemene voorwaarden en bepalingen, waarnaar verwezen wordt.

6. invloeden

De erfpachtpraktijk staat onder invloed van:

  • juridische
  • economische
  • maatschappelijke en
  • taxatietechnische invloeden

Erfpacht kan niet worden weggewuifd als ‘jaarlijkse last’, die ook nog eens ‘aftrekbaar’ is. Niet alleen zaken, die zich in de beginperiode na vestiging of na aankoop voordoen zijn bepalend, maar ook alle zaken op de langere termijn. Bijziendheid van partijen is een van de ergste kwalen bij erfpacht.