economische wetmatigheden bij erfpacht

Er zijn volgens het Kadaster 276.190 erfpachtrechten en 328.542 erfpachtobjecten in Nederland. Ondanks dit geringe aantal levert erfpacht een veelvoud aan problemen en conflicten op in vergelijking met eenzelfde aantal eigendomsrechten. Daar zijn veel redenen voor: gebrek aan kennis en ervaring met erfpacht, weinig wetgeving met o.a. als gevolg een complexe praktijk, misverstanden over erfpacht, vage uitgifteakten en een gebrek aan definities voor veel gebruikte begrippen. Een hoofdoorzaak van de problemen en conflicten is het niet sporen van juridische en economische wetmatigheden.


juridische en economische wetmatigheden

Bij van belang zijnde jurisprudentie brengt de erfpachter het er slecht af. Er vindt marginale toetsing plaats of de bloot eigenaar oppervlakkig gezien correct heeft gehandeld. De erfpachter komt niet verder dan het in stelling brengen van de redelijkheid en billijkheid. Hij verzuimt het gevoelde economisch onrecht op een begrijpelijke manier en goed onderbouwd aan de kaak te stellen, zodat dit buiten het aandachtsgebied van de rechter blijft. Er zijn daardoor zaken door bloot eigenaren gewonnen, terwijl het gelijk bij de erfpachters lag.

Erfpacht wordt geregeerd door de inhoud van de overeenkomst, de bedoeling van partijen, de Wet en juridische en economische wetmatigheden. Voor veel oudere erfpachtcontracten geldt, dat er geen sprake was van commercialiteit; de matige canons werden nooit aan de waarde van de erfpachtzaak gekoppeld, omdat de erfpacht geheel andere doelen diende.  De uitgifteovereenkomst biedt zelden op correcte wijze houvast voor de grootheid (de waarde van de erfpachtzaak), die vermenigvuldigd met een canonpercentage tot de canon leidt.

Binnen deskundigencommissies, ingesteld om de waarde van de erfpachtzaak te bepalen, wordt op wisselende wijze invulling gegeven aan economische wetmatigheden.


de waarde van de erfpachtzaak

Hierna zal ik ‘de waarde van de erfpachtzaak’ gebruiken voor wat daadwerkelijk in erfpacht wordt uitgegeven: de volle waarde als bij eigendom minus de tegenwaarde van alle beperkingen van de erfpacht. Het lijkt logisch dat een erfpachter betaalt voor wat hem feitelijk wordt geleverd en niet over wat hem door beperkingen wordt onthouden. De praktijk is vaak anders.

Bij eigendom is de waarde gebaseerd op het eeuwigdurend nut van de zaak. Wordt dat nut ingeperkt door kortere termijnen dan eeuwigdurend en/of door de erfpacht insnoerende bepalingen, dan is dat van invloed op de waarde van de erfpachtzaak.

Het laatste punt is een van de vele economische wetmatigheden. Alle economische wetmatigheden zullen binnen enige tijd uitgebreid op deze site aan de orde komen.