korte geschiedenis erfpacht

Erfpacht in de Romeinse tijd

In de Romeinse tijd werden overheidsgronden uitgegeven in een vorm van erfpacht. Uitgegeven werden woeste gronden, die door erfpachters ontgonnen konden worden. De te betalen pacht was veelal symbolisch, omdat de erfpachters zelf investeerden in de ontginning van de gronden.


Erfpacht in de  Germaanse tijd

In het Germaanse recht ontstond onder invloed van het Romeinse recht een vorm van erfpacht, die mede trekken had van huur. In Groningen bestaat nog het recht van beklemming op basis van Germaanse ‘huur’.


Erfpacht in de periode  1883 – 1975

De gemeente Vlaardingen had in 1883 de primeur bij de invoering van gemeentelijke erfpacht in Nederland. (In 1996 werd door de gemeente Vlaardingen besloten om de erfpacht goeddeels af te schaffen).  In 1896 volgde Amsterdam. De Amsterdamse politiek vierde in 2007 111 jaar erfpacht in Amsterdam. Na Amsterdam volgden op verschillende tijdstippen nog circa veertig gemeenten, die voor kortere of langere termijn, geheel of gedeeltelijk op erfpacht overgingen. De toepassing van erfpacht  door gemeenten diende vaak een stedenbouwkundig, beheermatig en/of financieel doel. Bij de drooglegging van de IJselmeerpolders werd door Domeinen agrarische erfpacht ingezet om het land te ontginnen.


Erfpacht:  1975 – heden

Na de hausse met gemeentelijke erfpacht in het begin van de vorige eeuw en na de oorlog kwam kritiek los op onereuze erfpachtvoorwaarden. Dat betrof met name ‘het schrijven met dubbel krijt’ wat nu genoemd wordt ‘de meervoudige inflatievergoeding’. De kritiek heeft tot belangrijke verbeteringen geleid, zoals de overgang naar de Haagse eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon voor altijd vooruitbetaald kon worden. Pogingen van het Instituut van Bouwrecht om gronduitgiftevoorwaarden en met name erfpachtvoorwaarden te harmoniseren faalden. Gemeenten en landelijke erfverpachters keken bij elkaar erfpachtvoorwaarden af en kozen wat hen in financieel opzicht goed uitkwam. Gemeentelijke erfpacht als generiek gronduitgifte systeem is sterk op de terugtocht sinds 1990, omdat bestemmingsplannen de rol van private regelingen overgenomen hebben. De economische belangen van gemeenten waren ermee gebaat om direct over de grondopbrengsten te kunnen profiteren. De gemeente Amsterdam vormt nu nog een bolwerk van de gemeentelijke erfpacht. Erfpacht als zinvol instrument bij specifieke zaken blijft in het zadel.


Binnen de agrarische erfpacht werd de financieringserfpacht doorontwikkeld, toen Domeinen besloot om bloot eigendom in de IJselmeerpolders te gaan verkopen. Ook speelt landelijke erfpacht een belangrijke rol bij het beheer van landgoederen. Sinds enkele jaren is een landelijk werkende erfpachters belangenvereniging actief.


Was de bloot eigenaar lange tijd de meest dominante partij, die alles voor het zeggen had, traag komt de emancipatie van erfpacht op gang. In de vele gerechtelijke procedures zijn erfpachtvoorwaarden marginaal getoetst. Onereuze erfpachtvoorwaarden en dubieuze canonberekeningen bleven daarbij buiten schot. Het lijkt erop, dat rechters kozen voor de feodale erfpacht met zich dominant opstellende bloot eigenaren, met tijdelijke of voortdurende erfpacht, een vorm van meervoudige inflatievergoeding  en tal van insnoerende bepalingen. De echte oorzaak is echter, dat erfpachters verzuimden de juiste, steekhoudende argumenten naar voren te brengen.


Algemeen aanvaard worden bij nieuwe erfpachtverhoudingen evenwichtige voorwaarden tussen bloot eigenaar en erfpachter. Marktconformiteit wordt daarbij gezien als basis voor balans. Over de invulling van marktconformiteit ontstaan voortdurend geschillen als de bloot eigenaar geen oog heeft voor de beperkingen van de erfpacht.